prednalog.ru

Много вопросов возникает при учете затрат на строительство у заказчика-застройщика. В чем суть деятельности застройщика? Заказчик-застройщик при осуществлении долевого строительства выкупает земельные участки с построенными на них жилыми домами у граждан и оформляет их в собственность. В смете предусматриваются расходы на приобретение и снос земельных участков. Причем участки в бухгалтерском учете отражаются на счете 01, а построенные дома – на счете 41. До завершения строительства дома налог на землю включается в стоимость затрат по строительству. В какой момент времени стоимость земельных участков и затраты по сносу домов можно отнести на расходы по строительству? Какими документами это оформить? Какими проводками провести?

 Бухгалтерский учет  по операциям, связанным со строительством, ведется на основании письма Минфина России  N 160 от 30.12.1993  "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" , которое действует в той части, не противоречащей более поздним нормативным актам (письмо Минфина России N 16-00-14/445 от 15.11.2002).

Отношения инвестирования строительства в РФ регламентировано Федеральными законами N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ) и N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и устанавливаются на основании заключенного между указанными субъектами договора (ст. 2, ст. 4 и п. 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ).

Кто такие заказчики? Это физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами для реализации инвестиционных проектов. В качестве заказчика может выступать сам инвестор (п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ).

На основании п.1 пп.4  положения №160 застройщики осуществляют  строительство объекта, контролируют выполнение этого строительства и ведут бухгалтерский учет расходов на строительство.

Застройщиком (согласно в п. 16 ст. 1 ГрК РФ и в ст. 2 Закона N 214-ФЗ) является юридическое лицо, у которого в собственности, на праве аренды или субаренды, а также в безвозмездном пользовании находится земельный участок и привлеченные денежные средства участников долевого строительства  (Закон N 214-ФЗ) для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Это юридическое лицо является заказчиком-застройщиком.

На основании Градостроительного кодекса РФ застройщик  обязан обеспечить на земельном участке,  предоставленном ему в аренду или принадлежащем на праве частной собственности,  строительство, своевременно вносить плату за землю или арендную плату по договору аренды земельного участка для строительства, оплачивать проведение инженерных работ и подготовку и проектной и исходно-разрешительной документации для строительства, оплачивать проведение экспертизы проектной документации и т.д..

Строительная смета может предусматривать расходы по сносу строений, находящихся на земельном участке, на покупку земельного участка и, соответственно, уплату земельного налога, разработку необходимой проектной документации и т.п. на основании  п. 4. пп 78 и приложения 8 «Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004.

Согласно нормативным актам расходы по приобретению земельных участков и сноса строений на них являются капитальными затратами, включаются в смету, и тем самым формируют первоначальную стоимость объекта (письма Минфина России N 03-03-06/1/103 от 20.02.2007, N 03-03-04/1/56 от 25.01.2006).

В бухгалтерском учете у заказчика-застройщика все затраты на строительство отражаются на счете 08  «Вложения во внеоборотные активы». Это не зависит от способа работ, которым выполнялось строительство: подрядным или хозяйственным (п. 2.3 Положения N 160) . Учет затрат ведется нарастающим итогом с начала строительства до ввода объекта в действия или полного завершения работ ( п. 2 пп 2 Положения N 160).

Началом строительных работ признается начало осуществленных фактических затрат по строительству (письмо Минфина России N 16-00-14/107 от 27.03.2003).

Если в процессе строительства приобретаются отдельные объекты основных средств и земельные участки, они отражаются на счете 08 "Капитальные вложения" на основании выставленных или оплаченных счетов продавцов уже после их оприходования  ( пп. 4.1 и 4.3 Положения N 160)

Следовательно,  земельные участки и находящиеся на них строения включаются в первоначальную стоимость объекта в момент их приобретения и постановке на учет.

На основании ст. 550 ГК РФ застройщик должен оформить договор купли-продажи недвижимого имущества  в письменной форме.

Законодательство не связывает постановку объекта строительства на учет с его государственной регистрацией. Поэтому включение имущества в состав основных средств  должен определяться экономической целесообразностью, а не желанием налогоплательщика (например, при расчете налога на имущество).

Для принятия на учет земельных участков с находящимися строениями на них необходимо руководствоваться  п. 4 ПБУ 6/01. Документами для учета служат акты приемки-передачи основных средств, накладные,  технические паспорта и документы на приобретение, перемещение, сооружение и выбытие объектов.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании  договора продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Пока регистрация не прошла, заказчик  не имеет права снести купленное строение. После получения документов на регистрацию приобретенного объекта, заказчик может принять решение о сносе и оформляет документы должным образом.

Рассмотрим, как можно исправить ошибки в бухгалтерском учете при строительстве.

Порядок исправления ошибок регламентировано ПБУ 22/2010. "Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности".

Способ исправления ошибок зависит от даты их обнаружения.

Ошибка считается существенной, если она влияет на экономические показатели хозяйственной деятельности в течение одного отчетного периода.

Критерий существенности ошибки определяет организация самостоятельно. Он должен быть прописан в учетной политике предприятия.

Если организация обнаружила существенную ошибку после утверждения годовой отчетности, она должна быть исправлена на основании п. 9 ПБУ 22/2010, где указано, что существенная ошибка исправляется в текущем отчетном периоде по соответствующим бухгалтерским счетам. Причем запись должна быть в корреспонденции со счетом 84 учета нераспределенной прибыли (непокрытого убытка).

В бухгалтерском учете за 2012 год делаются проводки:

1. Д-т 84 К-т 01

- ошибочную стоимость земельного участка отнесли на уменьшение нераспределенной прибыли;

2. Д-т 84 К-т 41

- ошибочную стоимость жилого дома под снос отнесли на уменьшение нераспределенной прибыли;

3. Д-т 08 К-т 84

- отразили стоимость земельного участка и стоимость жилого дома, предназначенного под снос, в стоимости строящегося объекта.

При исправлении существенной ошибки за прошлый год, выявленной уже после утверждения годовой бухгалтерской отчетности, она не подлежит пересчету и пересдаче для пользователей этой отчетности  п. 10 ПБУ 22/2010 .

Если ошибка несущественная и выявлена после утверждения годовой отчетности, она исправляется бухгалтерскими записями в том месяце отчетного года, когда выявлена. Причем прибыль ил убыток, которые возникли в результате исправления несущественной ошибки, включается в состав прочих расходов (доходов) текущего отчетного периода (п.14 ПБУ 22/2010) и отражается аналогично записям с существенной ошибкой, только используется счет 91.